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なぜマレーシアなのか?
 
新興国では経済成長とともに所得が上がり、物価もあがっていきます。中国、フィリピン、ベトナム、インドネシア、マレーシア、タイも経済成長とインフレが続いています。インフレはその国の紙幣の価値を下げますので、当然、インフレすれば現物である不動産価格(紙幣交換価格)は上がります。

しかし、不動産価格に行き過ぎた上昇があれば、規制強化や急騰後の調整下落が行われますので、短期的にはダウントレンドになることもあると思います。しかし、アジアの新興国が世界の成長エンジンであり、有望であることは言うまでもありません。

簡単な数字を紹介したいと思います。
IMFの予測では、回復傾向にあるが依然として景気の先行きは不透明としています。
2011年~2015年の年間成長率に関しては、先進国が2.4%、新興国が6.5%~6.7%と、2003年~2007年の時のような高い成長率はないものの2011~2015年の5年間の安定した成長の予測を立てています。
そして、成長の中心はアジアの新興国です。
また、年間の物価インフレ率についても新興国は、2007年の金融危機以降も
比較的高い水準が続いています。
5年間4%の物価インフレが続くということは、5年間で21.7%上昇することになります。
新興国では、マンションを建築する際の建築費用(材料費、人件費など)そのものが値上がりしているので、理論的には何年も前に作られたマンションと同じコストで、同じものを建築することができません。

そして、もし現地の銀行ローンを利用し、頭金40%、ローン60%にて不動産を購入し、年間4%の上昇があったと仮定すると、住宅ローンによるレバレッジを2倍以上かけているため、5年間でのリターンはさらに大きくなります。
 
“適した国はどこか?”
新興国で怖いのが通貨リスクです。何かあると通貨が乱高下するような国は避けないといけません。投機マネーがマーケットを大きく左右し、実態経済と完全にかけはなれた状況にすぐに陥ってしまう場所は望ましくありません。
 
通貨、物価、経済をしっかり管理できている政府なのかどうか、不動産は中長期投資になりますので、安定した成長を描いていけるのかどうかをよく考えなければなりません。
 
様々な観点から検証していった結果、マレーシアが良いと見ています。
 
理由は以下の通りです。
1 安定した経済成長と政治体制
 
政治の安定とともに経済・雇用情勢が良好であり、英国の植民地としての歴史や多民族国家という背景から英語普及率も約90%と高い。
 
マレーシアは2020年に先進国入りを果たす計画VISION2020を掲げており、国が成長率の指標とする「GDP」や「一人あたりのGDP」を伸ばしていくために安定的な経済成長とインフレを継続的に達成していく必要があります。
近年では、98年のアジア通貨危機、2008年の世界的な金融危機での落ち込みを除くと、高く、安定した経済成長率を維持しています。
失業率は3%代と非常に低く推移しており、雇用者数も伸びています。
2 資源保有国
  マレーシアは国家予算の約45%(2008年)が国営石油会社ペトロナスの法人税や配当などによって賄われており、石油、天然ガス、パーム油、スズなどを産出する「資源国」です。中国、インド、インドネシアなどの非常に多くの人口を抱えた新興国の経済成長により、今後、世界的な資源不足が予想されます。
2008年の金融危機後、欧米を中心にした景気減速により、多くの新興国の産業製品の輸出が伸び悩み、経済成長率の目標が下方修正される中、マレーシアは資源関連の輸出が堅調なため、安定した成長をキープできていることからも、「資源国であるマレーシアに優位性がある」と感じています。
考えたらわかることですが、中国に13億人、インドに12億人もの人がおり、その人々が豊かになってきており、これからも豊かになっていきます。豊かになれば、これまで家になかった家電や車などを購入します。そして、これらを提供するインフラ整備、交通網、工場、プラントも発達していきます。
 
アジアの成長を支えるには、莫大な電気、水道、ガス、石油などのエネルギー資源が必要となります。
3 きれいな人口ピラミッド
下記の図(予測)からもわかる通り、マレーシアは少子高齢化の日本と比較し、2050年でも労働者人口の比率が高く、新しく不動産を購入する層は増加し続けていくことが予想されます。
4 一人あたりのGDPの伸び率が住宅価格の伸び率を大きく上回っている。
  新興国では1人あたりのGDPの伸び率を、住宅価格の伸び率が上回るケースが多いため、地元の人の所得と住宅価格の乖離が大きくなり、バブルが懸念されるようになります。

しかし、下記の図の通り、マレーシアの一人あたりのGDP伸び率は20年間に渡り、住宅価格の伸び率を大きく上回っています。
マレーシアの住宅価格の伸び率は、物価インフレよりも高く、一人あたりのGDP伸び率よりも低い。
言い換えると、20年間に渡って高いGDP成長率をマレーシアは成し遂げてきた反面、不動産価格がまだ割安なのです。
5 地震 · 台風 · 火山といった天災がほぼなく、原子力発電所がないこと
  日本はプレート境界の上に存在していることから地震発生頻度が高い国です。 また、インドネシア、フィリピンも日本同様に、プレート境界の上にあり、地震リスクがあります。一方、タイ、マレーシア、ベトナムは、プレート境界、火山、地震がなく、世界で最も天災リスクが低い地域のひとつとされています。
6 規制の少ない法制度
 

マレーシアはフィリピン、タイ、ベトナムなどの他の東南アジアと異なり、不動産に関する外国人規制はほとんどなく、不動産を外国人の名前で登記でき、コンドミニアムは区分所有権が発行されます。 現時点での規制は、100万リンギット未満の物件は外国人が購入できないことと(ジョホールバルでは外国人購入者への規制のない、あるいは規制が緩和されている特区があります。また、50万リンギ以上であれば購入できる新築物件も多数あります)、State Consent(州政府への申請費)として不動産価格の2%がかかることの二つです。(2016年1月現在)

7 有利な税制
 

マレーシアは日本に比べ、不動産利益にかかるキャピタルゲイン課税(譲渡税)が低率です。

・5年以内の売却時、キャピタルゲインの30%

・5年以上の売却時は、キャピタルゲインの5%

※購入や売却時にかかる弁護士、仲介手数料、不動産取得税、内装(内装費についてどこまで認めるかは当局判断)は経費として認められ、差し引いた利益に対してキャピタルゲイン税が発生します。

また、マレーシアには相続税、贈与税が存在しません。(2016年1月現在)
 

8 外国人にも提供される不動産ローン
  現地の銀行は、以前は外国人(国外居住)への不動産ローンの提供に積極的でしたが、2013年夏頃より不動産価格の強い上昇と外国人購入者のローン返済の不履行の事例が出てきたため、国外居住の外国人に対して審査基準が厳しくなりました。


ただし、マイマレーシアセカンドホームビザ(MM2Hビザ)を取得された方への住宅ローンはまだ比較的取りやすい状況です。(2016年1月現在)
 

融資期間は5年から30年程度にわたり、変動金利が一般的です。最高で物件価格の85%程度まで融資可能が場合がありますが、最近では審査が厳しくなってきており、目安は60%とされます。

 
また、マレーシアの新築はプリビルド物件(竣工前販売)が主流で、土地の基礎工事が着工したあたりから発売が開始されます(販売認可後)。
プリビルド物件は完成まで法律で定められた各段階ごとに支払い請求書が届き、ローンを組んでいない方でも、一括で支払う必要はなく、完成まで分割してお支払いいただく流れとなっています。

 
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