“投資リターン”とは
“賃貸収入” と “売却できた価格”を足して、これまで支払った頭金、諸経費、税金、住宅ローンなど全ての金額（投資額）を引いた額です。
我々投資家にとって “賃貸収益”と“売却益”以外のリターンはありません。
私が不動産を取得していく中で、訪問した多くの会社で、賃貸をやっていない、中古不動産（新築物件も売却時は中古不動産マーケットで流通）の売却も手掛けていない会社の人が、投資リターンについて語ることに、違和感を持ちました。
賃貸収益と売却益。
投資リターンとは、この２つをどう確実に積み上げていったかの結果であるはずです。
もう１つ、あまり知られていないことで、投資家の皆様にお伝えしたいことがあります。
マレーシアで不動産の売却（売買成立）が完了するために必要な手続きは、約5ヵ月～8ヵ月ほどかかります。住宅ローンを組まれて購入された方は、買い手が見つかってから、さらにそれだけの期間、月々のローン返済と管理費を支払わないといけません。
賃貸テナントがついていて、テナント付きで売却すれば、手続きの間に発生している月々のローンの返済や管理費の支払いは、賃料でまかなっていますので、その心配はいりません。
だから、貸せる物件なのかどうかが非常に大切です。
そもそも貸せない物件、賃貸リターンが低い物件に高値がつくのでしょうか？
賃貸リターンが他よりも高い（人気がある）から、その物件が高値をつけるのではないでしょうか？
これを株式相場に置き換えて考えてみてください。
ある一定期間は期待値が高くて銘柄全体の株価が上昇し続けることがあります。
その後、マーケットが悪くなると、株価と実収益の差が大きい企業の株価がどうなるのか、歴史が証明しているのではないでしょうか。
2012年秋にオーストラリアのゴールドコーストに視察に行きました。
不動産価格が2007年から30%ほど下落していました。
ロケーション・管理・賃貸利回りの良い中古不動産は約10～15%ほどしか下がっていませんでしたが、いくつかの新築の超高級コンドミニアムや高層タワーコンドミニアムは40%も値下げされていました。
欧米経済の不況のあおりを受けており、長引く不景気のため、ゴールドコーストで高級不動産を買う人が減少し、また観光客も減り、借りる人の予算も減っています。
ランドマーク的な場所にあり、全て高級な仕上がりでしたが、40%下げても、まだ売れ残っていました。
私は、オーストラリアでも賃貸がしっかりつくことが大切だと再認識しました。
株はすぐに売却、換金できますが、不動産はすぐに売却が完了しません。
不動産投資は、そもそも中長期的な投資です。
その長い期間に起こるいろんなリスクに備えておかないといけません。
私が不動産を購入していくにあたり、数多くの不動産業者を訪ね、いろいろな不動産を見て回っていた時に、ジョホールバルで20年以上、不動産の売買や賃貸を営んでいる現地の人と出会いました。
そして、他の不動産斡旋をしている人と大きく違うのは、その人自身が数多くのジョホールバルの不動産に20年以上も前から投資し、実際に運用している点です。
なぜこの物件を勧めないのか、もしくは、勧めるのか、リターンが良い・悪いなど、投資家目線で話してくれました。
そして、自身が過去に大失敗した投資の例も教えてくれました（私が根掘り葉掘り聞くので）。
また、数多くの大手コーポレートクライアントを持ち、年間約300件もの賃貸をアレンジしているなど、外国人の賃貸マーケットにも非常に詳しい方でした。
長期に渡る経験と、年間にそれだけ多くの駐在員のニーズを聞き、実際アレンジしてきたからこそできるアドバイス。
現地の人なのでサービスレベルは日本と比較すると低いですが、何よりもこのノウハウや情報をもっと多くのたちに提供したいと思い、このメンター的存在とパートナーシップを組むことになり、そして、今日に至ります。
ネットで情報を集めただけで、現地を視察されずに海外不動産を購入される人がいらっしゃいますが、現場検証は不動産選びのチェックポイントの中で最も大切なポイントです。
冷静に考えてみれば、日本で不動産を購入される際に、現場、現物を見ずに購入手続きし、住宅ローン（借金）を組まないはずです。
今、確かに、ジョホールバルは、政府イスカンダルプロジェクト(2006～2025)によって、街が変わってきており、不動産価格が上昇し、隣国シンガポールからも官民で投資があり、長期的に見れば、価格が下がる要素よりも、上がる要素が圧倒的に多い地区だと私自身が住みながら実感しています。
このような投資チャンスに恵まれた今のジョホールバルで、ジョホールバル不動産投資を確実に現実的に運用したいものですね。
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